听哥一句劝，重庆楼市你真把握不住！

最近重庆楼市热么？

—— 热，是真热！

楼市媒体如果不扯几句重庆，都会被认为OUT，一点都跟不上市场的脚步。

那重庆房价贵么？

—— 不贵，真心不贵！

但凡了解过其他同级城市房价的人，再看重庆，都不能说贵。

本次重庆考察，同行的同事得知重庆房价，我听到最多的感叹就是

—— “啊，怎么重庆房价比我老家还低！”

是的，部分三线城市的楼面价已经超过重庆楼市均价，部分三线城市的单价，直接可以上车部分重庆江景房。

甚至许多因为土拍刚关注到重庆楼市的人，得知重庆楼市价格后，已经诞生了“闭着眼买重庆都是抄底”的激进想法。

各位，先别激动，尤其是萌生以上激进念头的朋友，我只能跟你说

——听哥一句劝，重庆楼市你真把握不住。

重庆房价，被按在地上狠狠摩擦

根据贝壳数据显示，截止日前重庆楼市均价13624元/平。

这个数字，确实很难让人联想到是一个直辖市的房价。

有人说均价不值得参考，那我们看下重要板块的高档重点楼盘。

比如：

大竹林板块融创壹号院项目，想进售楼处首先得验资100万，不然都没资格了解项目。

这调性，这傲娇，怎么说也算是相当高档了。

二期套内价3万/平，4千精装标准，合计2.6万/平左右。

注意，是套内价，不是建面价！

比如：

照母山板块约克郡，重庆七龙珠（七个顶级学区，简称七龙珠）校区顶级学区房，二手房现价套内三万/平。

14年买入，17年交房，购入总价700万左右，目前只能卖到900万上下。

交房后算起，4年28%的涨幅，怎么都不能称之涨的厉害，即便位处重要板块，再附加顶级学区房。

比如：

江北寸滩板块西派城项目，紧邻江北嘴CBD，2万/平带精装修。

再比如：

弹子石板块十里长江项目，一线江景房，两江四岸核心区域。

建面单价1.9 ～2万/平，套内2.4 ～ 2.5万平，带精装修。

再比如：

号称弹子石板块最豪横的豪宅江景大平层 —— 御江临风

豪横到什么程度，到访必须至少提前一天预约，否则一概不接待，有钱也没用。

这么豪横，套内价3.5万/平，精装交付。

注意，这个价是头排江景房，精装标准还高达7千。

跟其他热门一二线城市相对，核心区域与顶级学区房，单单沾一项，这个价格入手，做梦都能笑醒。

重庆楼市，价格相对低，就算在涨价行情中，也是磨磨唧唧，名列后茅。

15年那么大的楼市上涨行情，南京，成都，合肥等15年末就摩拳擦掌，吹起上涨冲锋号。

而重庆，17年才发应过来，扭扭捏捏刚开始涨没多久就歇菜。

2020年受益于货币超发后的楼市，下半年开始，不同城市在房价上涨Show的舞台上争相上演。

而重庆，又慢了半拍，伴随着土拍新闻，上了一波热搜，才出现了些苗头。

有人说重庆地形魔幻，但是魔幻地形之上的重庆楼市更加魔幻。

同样是直辖市，同样是西北核心城市，重庆房价就被按在地上狠狠摩擦，凭什么？

1）地形分割，资源分割

有图可以看到，重庆山多水多，勤劳的重庆人民遇山挖隧道，遇水架大桥，将各个区域艰难的连接起来。

山水一方面成就了重庆独特的自然风貌，另一方面就不可避免的将重庆分为多个板块。

而被地形强制切割而成多个板块，每个板块就像一个独立的城市，每个板块都有属于自己的中心。

多个中心，自然就将购买力打散，资源打散，各区域独立生长，多中心组团式发展的便是重庆市场的最大特点。

1、商圈分散，消费分散

重庆市发布的《重庆市人民政府工作报告》数据显示：

截止2019年，重庆市内累计建设百亿消费级别商圈，已累计达到12个。

其中包含定位为“CBD + 传统商务中心”的解放碑商圈，高端与大众消费齐备；

定位为“成熟商业副中心”的观音桥商圈，是当之无愧的购物中心、美食中心、会展中心；

定位为“市级商业副中心”的沙坪坝商圈，是集文化、教育、科技氛围浓厚的商业文化中心；

还有集时尚、品牌等多重消费娱乐于一体的杨家坪商圈与南坪商圈。

这5大传统商圈，成为无数外地游客网红旅游打卡聚集地。

同时，多个购物中心百花齐放，争强斗艳。

南岸长嘉汇弹子石老街敢说自己人气最旺，南坪万达必须不服。

九龙坡万象城敢说自己最吸引年轻人，天街，时代广场，来福士哥仨儿直接给你摁地上揍。

金开爱琴海购物公园敢说自己充满艺术感，上档次，那我要为光环购物中心说句话，可打卡室内植物园、艺术装置、糖果主题展，堪称一绝。

商业娱乐消费，几乎每个重要板块，都不缺既有牌面儿又能拿得出手的商业综合体。

2、产业分散，就业分散

在两江四岸核心区，解放碑CBD，江北嘴CBD，弹子石CBD铁三角隔江相邻，一人占据一块山头，各自为王，谁也不服谁。

夜晚临江而望，各类金融机构，地产、医药等知名企业的招牌眼花缭乱，好生气派。

往北的照母山科技创新城，聚了2000余家双创企业、100多个研发中心、200多家金融企业。

其中包括腾讯、神州数码、完美世界、爱奇艺等一大批知名和重点企业。

再往北走一大截的水土板块，致力于打造高新产业园区，号称万亿级高新技术产业。

腾讯、浪潮、电信移送联通、东进等11家世界500强在此落地生根。

数据显示，截止2020年6月，水土高新园累计引进招商项目644个，协议总投资约3500亿人民币。

其中不乏中国科学院重庆研究院、建邦电子、盈田工谷，北大方正，北斗导航等响亮企业机构。

西部的西永、大学城板块的西部科学城更是风华正茂。

以《西部（重庆）科学城建设全面启动》为标题的采访，央视新闻联播花了足足5分钟时长进行报道，光这一条就能吹一辈子了。

无论是十四五建设，还是重庆市2021规划概要，西部科学城字眼频频出现，当之无愧的科技产业规划中的当红小花旦。

3、学区分散，教育资源分散

如果你来重庆，你问重庆哪里的学区房好？

本地人可能会蔑视你一眼，心里暗自嘲讽一句

—— Low蛋儿，真是个Low蛋儿。

重庆的顶级学区也是分散的，7个顶级学区在本地还有一个非常霸气的名字

—— 七龙珠

学区分散，不仅分散还贼多。

北部水木板块的在售楼盘万科四季都会项目，已确定划片西南大学附属中学，归属七龙珠，建面价也才1.3万。

地形分割导致行政区分割，商圈分散导致消费分散，产业分散导致人口分布分散，学区分散又导致教育资源分散……

以上又共同导致各种价值共识分散。

资源分散、共识分散、购买力分散，再加上重庆人就近购房，让重庆各个板块都缺乏突破价格天花板的条件。

要说“去中心化”，谈什么区块链、吹什么比特币，来看看重庆，你就彻底明白了。

重庆本地购买力欠佳

在国内，除了重庆，你很难在国内再找到一个城市的出租车师傅，开车能开出速度与激情的感觉。

夜间全程油门，只要拐弯，坐后排的身体一定向一边歪，后备箱的行李嘀哩咣铛，好生刺激。

不禁好奇，这是重庆出租车师傅的开车特色么，并不是

—— “快点送下你，好去接下一单噻！”

晚上吃饭，对于葫芦娃、文儿哥的饭量，光看体型就不用说了，专业干饭人，干饭一个顶俩。

桌上8个人，饭后全都撑的个个打嗝松裤带摸肚子，猜8个人一顿总共干了多少钱？

—— 799元，差一块800。

五一期间，重庆酒店价格因游客大量涌进暴涨，但节后，人潮褪去，酒店价格的底裤暴露了。

三星级酒店也就300出头，200多的也不少。

重庆的物价水平，在一二线城市里，真心不高。

当地的经济水平在某种程度上决定了本地对商品消费的能力，以及意愿。

普遍来说，物价与当地经济以及人均收入高度正相关。

2020年重庆经济数据显示：

重庆全年全市居民人均可支配收入30824元，比上年增长6.6%。

其中，城镇常住居民人均可支配收入40006元，比上年增长5.4%；农村常住居民人均可支配收入16361元，增长8.1%。

2020年全市居民人均可支配收入排行榜Top40，重庆以30824元排第39，差一丢丢就被挤出了前40行列。

如果耍个赖，拿重庆城镇常住居民可支配收入与其他城市居民可支配收入PK，40006元也仅仅排到第29名，远低于居民可支配收入前40城市的平均值。

重庆人民，远没有我们想的那么有钱。

产业方面，重庆市在老工业基地基础上，形成了以汽车制造、摩托车制造和电子信息产业为主导的工业格局，其中汽车和微型计算机设备的产量占全国产量的比重分别为6.43%和24.95%。

2020年各地区财政转移支付依赖度，重庆依赖度为42.53%。

而同为直辖市的天津，也才19.47%，产业结构相对于东部城市，还欠改善。

人均可支配收入的不足直接导致购买力不足，房价高低，本质上说还是靠购买力硬顶上去的。

而重庆，居民购买力方面不免存在些许鸡肋。

重庆楼市的车，上不上？

重庆山阻水隔，资源分散，购买力更加分散，根本不存在统一的板块价值共识。

没有共识，没有购买力集中，几乎不可能出现突破天花板的行情！

核心城区天花板在那摆着，便顺理成章成了人们心中的锚定参考。

你看看两江四岸才那个价，你这凭什么！

不多废话，转身就走。

同时，本地购买力的不足，让重庆市场不仅在每轮上涨行情中慢半拍，熄火还快。

毕竟不同城市每一轮涨幅，重庆几乎都是名列后茅。

以上特征，注定了重庆不存在短期暴击的可能。

但因为价格相对低，也没有下跌的空间。

以上特征，也注定了重庆不可能适合所有投资者，对于本文开篇那些抱着“闭着眼抄底”迎暴击心态的朋友。

未来等来的可能不是暴击，而是后脑勺一闷棍，从此找不着北。

如果你错过了广州、合肥、南京、武汉、上海等城市的上涨，

如果你的资金体量有限而不能上车其他城市，

如果你其他城市已无可用房票，但还有资金没有好的投资标的，

那目前价格下的重庆楼市或许是你不错的选择，相对于已经涨过的城市，价格足够低，安全垫足够厚，长期看也是比较稳健的资产配置。

如果想要建仓，作为在重庆马不停蹄考察一周多的一线调研人员，给您几个参考方向：

1）买外地人看好的重庆

两江四岸，毫无争议。

要产业有产业，要商业有商业，要人流有人流，重庆真正的老牌核心地段。

夜游重庆，扫一眼两江四岸建筑霓虹灯，直接原地高潮。

外地人，对两江四岸面前，完全没有抵抗力。

外地人对重庆的认知里，重庆的核心就是两江四岸。

2）买本地人看好的重庆

照母山板块为首选。

交通便利，地势相对平坦，产业相继落地，商业氛围浓厚且成熟，顶级学区扎堆。

相对于两江四岸，本人富人相继迁移于此，宜居宜住宜业。

一座新城，正在冉冉升起。

3）买有一丝赌性的重庆

西永大学城板块，励志吃向西发展的头快螃蟹。

无论是十四五规划的成渝城市群，还是重庆市规划纲要，都指向了西部科学城。

但是，规划终究是规划，相对于两江四岸与照母山，它是一座悬空的楼阁，未来能否将夯实，还要交给时间去验证。

站在长江轮渡，望着滔滔江水，笔者越发觉得：

重庆的水，真不浅。

闭着眼抄底，是要吃苦头的。